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大家の都合による立ち退き事例と大家が持つべき視点とは？

投稿日：2020年3月7日 / 更新日：2024年10月9日

今回のコラムは、「賃貸人の都合でアパート等の賃借人に出て行ってもらうのはとても大変」というお話です。賃貸人とは大家さんのことです。賃借人とはアパート等を借りている人のことです。

大家さん都合での立ち退き料の相場

賃貸借契約を更新拒絶すれば、必ず出て行ってもらえるわけではない

　アパートやマンション等の賃貸借契約には、通常、「契約期間」というものが存在します。

　多くの賃貸契約書においては、契約期間は１年や２年などとされ、この契約期間が満了すると「更新ができる」などと規定されています。

　この契約書の文言だけ見ると、大家さんとしては、契約期間満了まで待ったうえで更新を拒絶すれば賃借人を出て行かせることができるのではないかと思うかもしれませんが、そうは簡単にいかないのです。

更新拒絶には正当事由が必要

　賃借人側の住む権利は借地借家法という法律によって強く守られており、この法律によって、大家側が更新を拒絶するためには「正当の事由」が必要とされています。

　そして、過去の判例からして、この正当事由は容易には認められないのです。

　このため、大家さんの都合で賃借人にどうしても出て行ってもらいたい場合には、「安くない立ち退き料を支払ってどうにか立退いてもらう」というケースが多くみられます。

大家さん都合による立ち退きの相場

　では、大家さん都合で賃借人に出て行ってもらう場合の「立ち退き料」の相場はどのくらいになるのでしょうか？

　大家さんからよくこの質問をお受けすることがありますが、実は相場というものはありません。立ち退き料は、事案ごとにケースバイケースで決まるものなのです。

　というのも、立ち退き料というのは、法的には大家さん側が契約の更新を拒絶する際の「正当の事由」を補完するために支払う金銭という位置付けになります。

　このため大家さん側が当該不動産を利用する必要性が大きく、他方で賃借人には立退きによって大きな不利益がないような事案では、立ち退き料は比較的低額になる傾向にあります。

　逆に、大家さん側が当該不動産を利用する必要性が低く、他方で立退きにより賃借人に多大な不利益が生じる場合などでは、立ち退き料は高額になる傾向があります。

　とくに立退きにより賃借人に経済的不利益が大きい場合や同等の場所に代わりの不動産を借りることが困難な場合などは、立ち退き料が高額になる可能性があります。

当事務所での立ち退き事例

　当事務所でも、大家さん都合による賃借人の立ち退きを求めるため、大家さんからの依頼を受任することがあります。

　近年、アパート経営をしている大家さんから依頼を受けた事案では、アパート６部屋のうち入居者が１人だけという状態が数年続いていました。

　老朽化した同アパートを建て壊し、依頼者の子どもが住むための家に建て替えようと考え、唯一の賃借人に立退きを求めたという事案でした。

　このケースでは、当初、依頼者自身が賃借人と交渉し、立ち退き料１０万円を支払うことにより立ち退くという合意が一旦成立していました。ところが、大家さんの些細な言動により、大家さんと賃借人が感情的に対立状態になり、立退きの約束日が迫った段階で、急に賃借人が立退きの約束を反故にしたという事案でした。

　大家さんは建築会社との間でアパートの建て壊し、新築工事の契約も済ませており、とにかく早く賃借人に立退いてもらう必要がありました。

　大家からの依頼を受けて、当事務所が事件処理に当たりましたが、「１０万円で立ち退く」という合意を立証する確たる証拠が存在しないうえに、裁判を起こしていたのでは工事の着工日に間に合わないという事情もあったため、話し合いで当該賃借人に立退いてもらうという方針になりました。

　このケースでは、大家さんと弁護士が賃借人のもとに何度も足を運んでの交渉になりました。

　賃借人には、できる限り負担がかからない形で引越しができるように協力することを丁寧に説明し、賃借人の要望に適う引越し先をこちらで探す、引越し先にエアコンを新たに設置する、引越し作業の手伝いを約束するなどの便宜を説明するとともに、期日までに立退くことを条件に立ち退き料の上乗せを約束しました。

　他方で、訴訟になった場合には双方に相応の負担が生じることなどを説明し説得にあたりました。

　この結果、なんとか工事の着工日の直前に立退きの合意にこぎつけることができましたが、着工日前に確実に立退いてもらうため、引越し当日に立ち会い、引越しを手伝うなど、立退きが完了するまでヒヤヒヤさせられた事件でした。

賃貸物件の運用は長期的な視点を

　上記のケースでは話し合いと多少の立退き料の上乗せにより円満に解決が図れた事例ですが、賃借人側が立ち退きを強く拒んでいる事案だと紛争が長期化したり、高額の立ち退き料を支払わなければならかったりする場合も生じます。

　そのような事態にならないよう、賃貸物件の運用は長期的な視点をもって行い、場合によっては定期建物賃貸借契約（契約の更新がない賃貸借契約）の活用などを検討する必要があります。

　立ち退きについては、トラブルになる前に、弁護士にご相談ください。立ち退きの弁護士相談や立ち退き料の交渉などについては、こちらをご覧ください。